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平均地权才能破解中国房地产迷局
关闭此窗口     加入时间:2006-05-31  点击数:2890 
 


● 史文胜(北京)

  要破解中国城市房地产迷局,就必须平均地权。所谓平均地权,并非私有化,而是平均配置土地的使用权。也就是按照中国宪法的规定:城市土地归该市全体居民所有,每一个居民均享有相同面积的住宅用地之长期使用权。

  但是,城市地权的平均方式并非将地块切细,然后分配给每一个居民,而是通过以下两种方式得以实现:一是若干无房居民联合起来,向市政当局申请住宅用地,政府有义务、也必须划拨土地,以便居民集体自建住房;二是无房居民购买商品房,同时获取土地的使用权。

明确城市居民的土地使用权

  平均地权果真能破解城市房地产迷局?先看这样一个问题:中国农村为何从未出现房地产泡沫?根本原因就在于,农民继承其祖先的宅基地,并在宅基地上有自建住房的权利,历朝历代均未受到挑战。这种制度杜绝了住房的垄断供给,因此,农村房价被牢牢地钳制在成本价附近。

  既然农民享有集体土地之长期使用权,那也必须明确城市居民对土地的长期使用权。这是中国宪法基本精神的必然推演。目前,中国城市人口密度甚高,集约化使用土地是必要的。法律中应该明文规定:市政当局有义务按成本价为每个居民提供至少五平方米的建筑用地,并且各地还应该在地方法规中明确规定标准容积率(比如5)。

  城市建筑用地的来源有三:空地、拆迁之后的地块、征用城郊农民之土地。空地的征用无成本,拆迁成本、农用地的征用成本取决于补偿方案。市政当局可以根据相关参数,测算出每平方米土地的平均供给成本。

  对于人均五平方米的建筑用地,政府就以此价格,根据面积相等、地段相似的原则,同时向开发商和居民提供建筑用地,收取的土地供给成本费存于专门帐户,用于拆迁和征地的支出。该帐户的每一笔收支都必须公开,随时接受居民的质询和会计师事务所的审计。

  “居民”的内涵到底如何,有两种界定方法。一是具有城市户口的人。如此看来,为了防范房地产泡沫,实现“居者有其屋”的理想,不应取消城市户籍制度;二是,有若干年的就业记录,或有若干年的纳税记录等。记录可以伪造,所以还是以户口来界定为宜。

  至于某一地块到底提供给哪些居民,可以通过抽签的方法来决定。居民拿到地块之后,一年之内不动工建房,政府可以收回该地块,并退还土地供给成本费。这样的制度安排,将彻底打破商品房的垄断供给,商品房价格就会被钳制,开发商的利润会处于合理水平,同时也不可能发生房地产泡沫。地段升水全部上缴财政,不归开发商所有,留给开发商的仅仅是合理利润(比如,税前利润率不超过10%)。

小幅试错 及时修正

  人均实际占地面积每超标1平方米(对于三口之家,如果标准容积率为5,建筑面积就增加15平方米),超标部分的土地使用费翻一番。

  设立全国联网的房产交换交易中心,从事房产使用权或所有权的交换和交易,以利于人口的迁徙和流动。居民抛售住房而得的房价之增值部分,在扣除通货膨胀的因素之后,必须缴纳税率为90%的房产溢价税,以彻底杜绝炒房行为。至于房产交换,可借鉴商业银行的票据交换与清算的原理,无须赘述。

  以上所列之数字,只是一种建议。只要怀着“民为重,社稷次之,君为轻”的信念,以及“小幅试错,及时修正”的理性态度,就一定能设计出与地权的法律界定相兼容的房地产制度,使之日臻完善。

  中国宪法第十条明文规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”政府当然也是一种“组织”,所以,政府拍卖城市住宅用地属违宪行为。城市土地名义上是国家所有,实则归政府所有的做法,已到了山穷水尽、不可持续的地步。

  惟有平均地权,才能修正法律关于地权界定的逻辑错误,充分体现地权属于人民的理念,从根本上防范房地产泡沫的产生,提升每一个国人的生活质量和生存质量。

·作者为中国社会科学院金融研究所博士研究生

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